产业地产虽然很热，但因缺乏运营经验，一些项目陷入了无法持续的困境。充分理解产业地产的本质，整合好各类资源，重视培养人才，产业地产才能突破发展困局。

据媒体最新报道，曾聚集了40多家光伏企业的浙江省开化县光伏产业园，如今已是空城一座。由此上演的这出“空城”计，再次成为业内人士讨论产业地产话题的焦点。

在宏观调控依旧持续及城市升级改造趋热的双重背景下，产业地产如今确实迎来了发展机遇期。但与此同时，如何正确理解产业地产的价值，如何成功发展产业地产，也正成为开发商们眼前的苦恼。

因为缺乏相关运营经验，现实中一些开发商在做产业地产时就只能“摸着石头过河”，自然少不了走弯路。由此，笔者认为，一个产业地产项目所拥有的资源属性决定其价值。

之前，笔者遇到过很多产业地产的开发商、运营商，还有政府、投资机构的相关人员，在产业地产问题上，有人说选址重要，有人说定位第一，还有人说运营是关键等等。

上述各类观点强调的都是其作为产业地产市场参与者的重要性，有点“王婆卖瓜，自卖自夸”的味道。

不过，在此问题上，一位产业地产操盘手语重心长的话语应该可以给我们一些启示。

“做产业地产，选址和定位固然重要，招商能力服务能力也非常关键，但是这些都不是最关键的因素。你对于政策理解的深入程度够不够，有没有充分利用好政府政策，与政府的关系怎么样，你做的事情是不是能够解决政府的难题，这才是做产业地产关系的首要关键步骤。”按照这位操盘手的经验，应该依托政策做产业地产。

事实上，产业地产是一个资源导向型的地产类别，其对于资源的依赖程度远远超过传统的住宅地产。产业地产并不是简单的地产开发，整合各类资源，实现这些资源价值的最大化，才能做好产业地产。

首先，政策资源是产业地产操作中的首要环节。重视政府资源，通过政府文件公开支持的内容，熟悉政府规划的真实意图，将政府资源利用充分，显得尤为重要。

显而易见，政府主导的产业地产项目，在操作上可以更多地利用政府引导的产业规划来进行，还可以享受到相对性价比较高的银行贷款，这些项目往往比较容易成功。

相比之下，企业主导型的产业地产项目，主要体现在其专业开发能力较强，能够快速嗅出市场的变化并且反映到其操盘思路之上，尽管如此，但因难以找到依靠的“参天大树”，一旦市场出现大的波动，就有可能遭受比较大的损失。

其次是商业资源。产业地产关键还是在于发展产业，而发展产业就需要聚集不同商业元素，形成一系列的产业链。毋庸置疑，在这个呼吁合作共赢的时代，谁拥有的商业资源要素多，谁在整合商业资源方面的能力强，谁就有可能更多地占领市场。

再其次是人才资源。产业地产要想取得长远可持续发展，必须重视人才的力量。

目前，在产业地产领域几乎没有太多的专业人才，大多数人都是做住宅或商业地产出身，半路出家转行到产业地产的。这些人对于产业地产的理解，往往会形成对住宅地产开发的思维定势，缺乏对运营、招商的领悟。由此带来的直接问题是，容易把产业地产当作住宅地产来做，最后做出来的项目根本不是产业地产的范畴，甚至只是为了借开发产业地产的名义“圈地”做住宅地产开发，扰乱产业地产市场的正常秩序。

最后是客户资源。在这个问题上，拥有客户资源只是其中的一步，如何在进行招商完毕之后服务好这些客户，利用已服务客户的口碑传播效应，将这些客户资源的价值发挥最大化，才是产业地产运营服务的要义，同时也是产业地产维系客户进行资源客户整合的关键。(作者系上海同策咨询研究中心总监)

■张宏伟/文