据不完全统计数据显示，2014年以来，市场发行的20款房地产资管类产品中，超过一半投向三、四线城市，并且融资方都为中小房企，浙江省平湖市万城房地产有限公司(以下简称平湖万城公司)就曾打过这样的算盘。

《每日经济新闻》记者注意到，去年以来，浙江平湖万城公司曾先后计划发行信托融资和地产资管计划，总规模近15亿元，但平湖万城公司董事长高永强称，企业当前的融资成本很高，最终只能放弃信托融资。

高永强的融资烦恼只是当前浙江省内中小房企的一个缩影。据浙江省统计局最新公布的数据显示，今年1~5月，全省商品房销售面积1361万平方米，下降26.2%，同期，商品房销售额1443亿元，下降30.3%，“销售不断放缓进一步影响了开发商的资金回笼”，浙江省一房地产业内人士表示。

年化融资成本超过10%

去年底，一些信托理财网上出现一款名为渤海信托·平湖万城御龙湾项目集合资金信托计划的资料，该信托计划融资10亿元，信托期限分为2年期2亿元和3年期8亿元，资金投向浙江省平湖市的御珑湾项目，还款来源为平湖万城御珑湾项目的前三期销售收入。

平湖万城公司的母公司万城房地产有限公司对上述信托提供连带责任担保，万城房地产有限公司实际控制人高永强夫妇提供个人无限连带责任担保。

高永强称，该信托实际融资成本达16%左右，对于开发商而言，成本太高了。“融资成本比较高，最后只有放弃了”。据市场数据显示，截至2014年5月27日，今年房地产信托发行约487只，规模达1203.8亿元，平均收益为9.7%，平均年限为1.8年，如果与此对比，平湖万城的融资成本确实不低。

在放弃信托融资后，高永强转而发行基金公司的资管产品。

今年1月，金元惠理资产管理有限公司成立浙江平湖地产1号资管计划，计划融资规模为2.5亿元;2月，金元惠理资产管理公司又推出浙江平湖地产2号专项资产管理计划，这款产品规模是1.9亿元，期限1.5年，预期年化收益11%~12%。两款资管产品的融资方均是平湖万城房地产公司。资料显示，金元惠理资产管理有限公司是金元惠理基金管理有限公司的全资子公司。

平湖地产2号资管产品内容显示，如果认购金额在100万元至300万元，预期年化收益率为11%;如果认购金额在300万元至1000万元，该收益率为11.3%;认购金额若能超过1000万元，收益率可达12%。

《每日经济新闻》咨询了金元惠理资产管理公司客服，该客服表示，平湖地产1号、2号资管产品均已经发行完毕，并在正常运行当中。

部分“合伙人”退出

6月7日，《每日经济新闻》记者来到位于浙江平湖三港路与东湖大道交汇处的御珑湾楼盘，整个项目分为三期，在现场，一期建筑大体完工，二期部分高层正在施工，其中两幢楼刚刚开始预售，而三期目前看不出大规模开发迹象。

浙江省国土资源局公示的土地成交记录显示，2010年12月15日，平湖万城公司以总地价12.25亿元拿下御珑湾地块，楼面价为2701.78元/平方米。公开资料显示，御珑湾总用地面积为188918.3平方米，总建筑面积为453403.9平方米。“御珑湾项目可以说是浙江平湖市目前在售的最大体量的楼盘”，浙江省平湖市房地产管理处相关负责人称。

实际上，对于目前不断试图通过外部渠道融资的平湖万城公司而言，其最初的投资商设计中，就是典型的“中国合伙人制”，即多家公司抱团开发，避免资金受困。

记者获悉，平湖万城公司成立前，御珑湾地块由温州天瑞投资有限公司、万城房地产开发有限公司及平湖市邦和投资有限公司抱团拿下，而后，引进了其他投资者。

据上述资管产品公布的信息显示，平湖万城公司由8个法人股东组成，万城房地产有限公司出资8.1%、乐清市天驰置业有限公司出资29.75%、万城投资有限公司出资21.65%、平湖市邦和投资有限公司出资10.5%、浙江博洲钢业有限公司出资12%、平湖汇润实业有限公司出资5%、浙江永光无纺衬业有限公司出资5%、浙江多凌拉链制造有限公司出资8%。

如今，平湖万城公司的股东减少了。“现在共有6个股东”，高永强对记者说。

另据金元惠理基金 “万城御珑湾”2号专项资产管理计划显示，截至2013年8月31日，公司总资产19.54亿元，其中存货就达到16.37亿元，净资产13.47亿元，资产负债率31.06%;2010~2012年经营净现金流分别为-4934.71万元、-1527.97万元和-20191.20万元。

据高永强介绍，平湖万城公司当前的开发资金主要来源于销售回款和银行贷款，“去年卖了100多套房子，销售情况排在平湖前几位”。

销售放缓被迫降价

像多数三四线城市一样，平湖万城公司所在的浙江平湖，供给过剩是最头疼的难题，房价下行压力不减。

公开资料显示，浙江平湖市位列2013年中国百强县第47位，处于长三角城市群，隶属浙江省嘉兴市辖区，邻近嘉兴港、上海港等国内主要港口，主要产业有服装和光机电产业，2013年，平湖市实现生产总值(GDP)461.31亿元，增长10.8%。

据平湖市房地产管理处公布的数据显示，今年一季度全市完成房地产开发投资额12.40亿元，同比增长22.10%。

同时，平湖市房地产管理处公布备案系统数据显示，第一季度商品房网上备案共1228套，备案面积12.18万平方米;其中住宅备案1064套，备案面积11.29万平方米，与去年同期相比分别下降了37.59%和41.96%。

平湖市房地产管理处相关负责人向《每日经济新闻》记者表示，平湖目前的房地产市场平稳。同时，成交量有所下降，存量房较多，随着新房源相继推出，供应量将进一步增加。

今年初以来，受信贷紧缩、经济下行的影响，多地楼市降价，数据显示，平湖市一季度住宅成交均价约6946元/平方米，“市场降价是大趋势”，上述平湖市房地产管理处负责人称。

今年春节过后，杭州的部分楼盘开始不断降价，平湖亦受到波及。高永强认为，受杭州楼市降价影响，现在不少购房者都在观望，并且平湖楼市供应量过大，乡镇开发导致城区市场客户分流。

而就平湖楼市而言，外地地产大鳄的进驻，正在对原有的市场格局形成冲击。“目前平湖当地的开发商融资渠道仍以土地质押、银行贷款为主，外来大鳄的开发模式以及去化节奏对市场带来一定的冲击”。当地一房地产业内人士认为。

记者获悉，继恒大地产、碧桂园之后，今年1月23日，滨江集团联合中大房地产以及德信投资在平湖土地拍卖会上以11.77亿元的总价竞得位于平湖市南市新区的五宗地块，该地块是目前为止平湖出让的最大地块。

高永强则称，与外来地产商相比，公司产品不一样，区域不一样，公司的御珑湾项目地处平湖核心城区，地块配套优势明显，教育资源突出。不过，他亦坦承，其项目去化速度较慢，同时在售单价从原来的每平方米9000元降为8000元，“牺牲了利润”。

中小房企资金募集不易

平湖万城公司的融资经历或只是浙江房企生存状况的缩影。今年3月，浙江宁波奉化最大的本土房产企业兴润置业因高达35亿元的债务违约而倒闭;4月，浙江海宁立德房产被传因拖欠多笔民间借贷，被债主告上法庭。

此外，杭州本土知名房企金都房产项目出让、融创宣布收购绿城30%股权导致浙江第一大房企易主，A股上市公司钱江水利也拟退出房地产业务，挂牌转让控股子公司浙江钱江水利置业投资有限公司51%股权。

就国内整个楼市而言，在融资渠道上，出现风险的房地产信托产品，不再只是集中于二、三线城市。

据数据统计，今年5月份，一线城市开始出现兑付风险的房地产信托产品，随着一线城市楼市成交萎靡，开发商依靠信托产品“借新还旧”的比例提高。

来自用益信托网的数据显示，在5月份成立的集合信托中，房地产集合信托的规模是86.53亿元，占比仅为18.1%，这一数据是今年以来该项指标的最低值。在前4个月，房地产集合信托成立规模占比分别为39.3%、27.44%、25.72%、25.9%。在去年5月份，房地产集合信托成立规模的占比高达31.5%。

上述数据还显示，今年以来，房地产集合信托成立规模占比基本呈现逐月下降趋势，同时，相比去年同期，今年5月份房地产集合信托成立规模亦大幅下降。

有业内人士对此认为，房地产集合信托成立规模的下降，既与投资于三、四线城市的房地产信托风险逐渐加大、当前投资者规避房地产风险有关，亦与信托公司加强房地产业务的风控，提高项目准入标准有关。

“现在三、四线城市房企发信托资管产品的较少，发基金的比较多”，上海一位信托基金销售渠道人士称，中小房企走信托基本上都过不了会，达不到信托标准，最近投资者对房地产市场持观望态度，如果是三、四线城市且公司资质较低，在市场募集资金不易。