中国商业地产金融创新高峰论坛现场

楼市调控不断升级，房企融资通路越收越窄，开发商如何突破资金桎梏?

“找同行合作开发”

“给资金雄厚又想进军房地产的企业搞代建”

“通过信托融资”……

昨天，中国商业地产金融创新高峰论坛在杭举办，来自金融、地产行业的各方专家分享了对中国未来房地产创新模式和地产金融化的独到见解。

未来商业地产开发存在众多机遇

近年来，随着宏观调控的不断升级，政策制定者也逐步意识到了房地产特有的金融属性，通过逐步削弱房地产的金融属性，来实现调控的目的。

2006年，杭州一开发商以3000万的价格在杭州郊区拿了一块土地，六年后，土地升值，价值10000万，因土地迟迟未开发，被政府收回，扣除银行贷款，开发商获利5000万。

过去十年，开放商拿到地就是赚钱。房地产开发中，开发商自有资金仅占20-30%，银行资金占70%。开发商凭借关系拿到便宜的土地，就可以坐等地价跟随GDP上涨，减去银行贷款利率，仍然可以赚钱。

“未来，无论是政策层面，还是货币调控方面，政府给予房产行业的支持都会减弱。”浙江省金融办副主任包纯田表示，虽然房产未来依然是中国的支柱产业，但考虑到大环境，并不会放松对房产行业的调控。但目前房产行业业态发展模式单一，仍以住宅为主，所以未来商业地产的发展将是重头戏，包括功能性商业综合体的集聚以及城乡土地商业化发展的整合，房地产企业应从这方面着手。

未来简单投资房产已不能实现超额回报

过去，85%的投资者在房产行业中获得了超额回报，然而未来，这一现象将会扭转。

未来十年，将是房地产行业的白银十年，投资房产依然可以获利，但是要讲求技巧。大多数人投资房产只是单一的购买住宅、商铺等实体资产，然而这种方式在未来却很难走得通。那么如何投资，才能保证获利?

厚道资产管理公司总裁丁浚哲认为，学区房、风景区边上的住宅在未来依然坚挺，商业地产中也存在众多机遇，但商业地产的投资成本较大，所以最好的投资方式就是介入房地产的开发环节。如何介入房地产的开发环节?可以借助投资地产基金。

厚道资产管理公司注册资本一亿元，是由一群来自浙江大学EMBA、MBA、求是精英班的地产行业领袖发起成立的，是浙江第一家专注做商业地产的基金公司。“十八大报告提出了新型城镇化战略，城镇化给房地产企业提供了新的发展机遇，”丁浚哲断言，“今后，房地产企业将在二三线城市上演争夺战，这与地产基金的发展是匹配的，我们厚道基金将专注于做地产基金，尤其注重挖掘新型城镇化领域的投资机会。”

地产基金支持 房企才能领跑房地产行业

房地产行业一直是资金需求较大的行业，在持久的楼市调控背景下，房地产行业资本为王的发展趋势已越来越明显，未来房地产行业必将形成“地产加金融”的组合模式。

资料显示，在当前，房地产行业IPO和发债融资大门紧闭的形势下，房地产基金作为房地产企业有益资金的补充来源，正不断加入到房地产行业这个资本游戏中，房地产行业正逐渐从资源驱动型时代过渡到资本驱动型时代。

2012年3月份，保利地产(600048,股吧)与信保基金合作以18.7亿元拿下佛山新城一幅地块。

2012年11月，滨江房产与旗下地产基金首次合作，联袂拿下余杭两地块。

2012年12月，上海土地拍卖会，保利地产再度联手信保基金力压华润、中海、绿地等龙头房企，以45亿元拿下上海徐汇区滨江地块，并一举创造今年上海新的高价地块。

“今后，房地产行业过于依赖银行信贷的发展模式将会改变，有地产基金支持的开发商将有机会在未来胜出。”浙江工业大学经贸管理学院院长、杭州房地产学会副会长虞晓芬教授分析，房地产基金期限适中、资金来源稳定、发行相对自由，有利于解决房地产行业因信贷紧缩带来的资金短缺问题。对于投资人而言，以固定回报的方式获得收益，每年的收益能够达到15%至20%，这使得不少地产开发商愿意拿出一部分资金投资到地产基金里面，转型成地产投资人。

“同学经济”给力 厚道基金超募3倍多

如果说浙大这片深厚的文化沃土孕育了厚道基金，那么厚道基金的成长同样离不开浙大同学的鼎力支持。细看厚道基金的介绍，投资人里随处可见浙大同学的影子。

据悉，厚道II号城市综合体商业地产基金于4月份初推出，募资总规模1.1亿-1.5亿元，投资于张家界(000430,股吧)老城商业区核心地段的城市综合体，项目抵押率15.8%，远低于行业平均水平50%。截止4月底，厚道基金已经超募3倍多，其中半数以上的投资人来自浙大同学。

进军是浙江大学93级机械系本科毕业生，也是厚道基金的第一批投资人之一。“今年刚好是我们这批浙大毕业生入学20周年。听说浙大人成立了地产基金，我们班同学每人拿出2-3万，募集了100多万以集体的名义投资了厚道基金一期，基金的收益有一半用于举办班级活动，这样每年搞同学会就不用为经费问题发愁了。”进军兴奋地告诉记者。

无独有偶。浙江大学管理学院97级研究生也以班级的名义投资了厚道基金。厚道基金掌门人丁浚哲表示，“先有浙大同学的友谊，才有厚道基金。为回馈浙大，今后，厚道基金每一期产品都会预留一部分额度给浙大同学，在投资门槛上也会对浙大同学适当放宽。”